安稳房地产商场，决策层为什么时刻点频提去库存？

继11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记初次表态要化解房地产库存，促进房地产业继续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强着重要“以加快户籍制度改革带动住宅等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地调查时，再次着重“化解房地产库存”的问题。   连续几日中央关于去库存的着重，在当前房地产商场库存高企、出资继续下滑的形势下，释放出激烈的方针信号。   21世纪微观研讨院对比国家统计局本年以来的数据和2013年数据，并结合各地土地商场体现和方针走向研讨发现，决策层此番提去库存，是安稳经济，防备体系性危险的重要行动。而下一步的方针也应要点关注高库存的三四线城市，从添加住宅需求、进一步下降购房门槛和下降房企融资难度、削减土地供给等多管齐下，安稳房地产商场。   决策层为什么在这个时刻点频提去库存？   21世纪微观研讨院认为，决策层此番提出化解楼市库存，是安稳经济，防备体系性危险的重要行动。   1.房地产出资增速继续下滑，创21个月来最低   房地产出资数据在2014年头急转直下，并继续下滑，截止到2015年10月的数据，房地产出资的同比增速已经创历史新低，同比增速仅2%。从全国和当地的数据来看，房地产出资增速的下滑无疑拖累着固定资产出资的增速，并成为影响GDP的重要因素之一。   2.房地产库存仍在不断攀升，且出售添加出现疲态截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末添加2122万平方米，再创历史新高。   出售无疑是去库存的最直接的方法，但最新的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势，1-10月商品房累计出售面积和出售额同比别离添加7.2%和14.9%，涨幅较前9月别离收窄0.3和0.4个百分点。从单月情况来看，自7月以来，出售面积同比增速在不断收窄，9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均远低于近6个月13.2%的平均增速。   再反观2013年，到2013年9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，全国待售面积添加了23996万平方米，上涨了54%。   3.卖地收入骤降，加重当地债款危机   本年1-10月，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来罕见的低迷。   土地收入的继续下滑将加重当地政府的债款危机，在房地产出资下滑之时，基础设施出资成为对冲房地产出资下滑安稳微观经济的重要砝码，但是许多当地却面对无钱吸引社会资本进入的现状。在保证地价和防备金融危险的布景下，当地政府只能缩短土地供给以稳地价。   4.房地产去库存成为经济痛点，联系金融体系危险21世纪微观研讨院认为，和此前房地产出资继续添加拉动微观经济添加的趋势不同，当前的房地产出资无疑成为拖累固定资产出资，乃至微观经济添加的痛点。   另一方面，楼市的高库存也将给金融体系带来危险。众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连一般公司借款和小微企业借款的抵押物也多为不动产。   2012年上半年，全国银行业借款不良率为0.94%，2013年略有添加，2014年以来开端加快添加，至本年前三季度达1.59%。   下一步去库存方针将往何处去？   鉴于当前我国的人口流动，楼市供需联系情况，人口净流出的三四线城市无疑是高库存的要点区域。以下的方针方向也将首要针对楼市库存较严峻的三四线城市，而非火爆的一线城市。   1.添加住宅需求   21世纪微观研讨院认为，添加住宅需求是安稳住宅消费的一个重要行动，未来添加住宅需求将从力推农人工、外籍人士、收买存量商品房为保证房品类中发力。   (1)户籍制度改革拉动住宅消费：发力点为力推农人工购房可以拉动三四线购房消费的主力集体无疑是农人工，支持农人购房是推进新型乡镇化的需要，也是消化商品房库存的有效办法。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研讨出台促进农人进城购房的激励方针和支持办法。   (2)收买存量商品房为保证房或者棚户区住宅   在房地产开发出资增速继续走低的布景下，国务院决定进一步强化乡镇棚户区改造，并提出施行三年行动计划，改造规模空前，加大棚改力度无疑将在一定程度对冲房地产出资下滑对上下流产业以及微观经济带来的负面影响，打通商品房和保证房的通道，收买存量商品房为保证房也是处理房地产库存，安稳出资的重要方向。   (3)各地连续撤销限外令   8月27日，六部委联合发文宣告调整房地产商场外资准入和办理方针。告诉明确了有资格的境外组织和个人可在我国境内购房。这是“限外令”自2006年公布以来，初次在全国范围内松绑。年底，各地将连续出台落实方针。   2.进一步下降购房门槛，出台刺激性的方针刺激住宅消费(1)后续购房的首付份额及房贷成本有望进一步下降自2014年11月以来，央行[微博]已六次降息，四次全面降准。依据6次降息购房依照基准利率核算，百万20年利息削减起伏高达22.57万。   此外，购房的首付份额进一步下降，也将对提升房地产商场出售热度起到积极影响。此前的9月30日，住建部和央行联合发文称非限购城市的首付下降到25%。   (2)当地将继续加大对住宅公积金的松绑，进步公积金的使用效率。   (3)一般住宅标准调整，下降税费   (4)后续三四线城市或连续出台购房减免税费+补贴性的方针尽管颇有争议，但是减免税费及补贴性的方针将是当地政府可以直接出台，缓解当地出售困境的最直接手法，依据21世纪微观研讨院的不完全统计，现在已有超20个县市落地了减免税费+补贴性的方针，比如郑州、长沙等。   3.下降房企融资难度，削减土地供给防备当地经济和金融体系危险(1)下降房企融资难度，体系处理房企的资金问题处理开发商的资金问题，是防备当地房地产经济危险的重要方法，三轮全面降准后，自4月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增。1-9月，到位资金为90653亿元，同比添加0.9%。   未来货币方针还将有进一步放松的空间，房地产开发企业资金压力将进一步缓解，且开发商的融资也将更多元化，仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，征集资金额达到了470亿。   (2)压缩高库存区域的土地供给   这也是削减库存的方法，且也可以实现稳地价的作用，防备因地价大跌加重当地债款压力。